Muchos inversores piensan que la renta inmobiliaria representa únicamente el alquiler que reciben periódicamente por su inmueble. Este concepto es un poco más complejo y es necesario entenderlo para optimizar nuestras inversiones inmobiliarias.
En la década del 90, la tasa de alquiler promedio de un inmueble en Argentina era del 12% anual, es decir, el propietario recibía el 12% del precio del inmueble anualmente. A modo de ejemplo, si el precio de un inmueble era USD100.000,00 la suma de alquileres en el año eran USD12.000,00. Nada mal considerando que en la actualidad la tasa de alquiler promedio cayó al 2% anual. A priori, parece suponer que en la década del 90 la inversión inmobiliaria era un éxito. ¿Lo fue?
La renta inmobiliaria es el resultado de dos componentes: a) el alquiler periódico por ceder el inmueble; b) la ganancia final por la venta del inmueble, es decir; la diferencia entre el precio de venta y precio de compra. A modo de ejemplo, a) si el precio de compra de un inmueble es USD100.000 y la tasa de alquiler es del 12% anual y lo mantengo alquilado por 4 años, los alquileres totales sumaran USD48.000; b) y si el precio de venta es USD120.000, entonces la ganancia de capital será USD20.000. La renta inmobiliaria total será USD68.000 a) el alquiler por los 4 años (USD48.000) + b) la ganancia de capital (USD20.000) por la venta. Esto representará un 68% sobre el capital invertido.
Entonces, ¿aquel que realizo una inversión inmobiliaria en la década del 90 fue exitosa o no? Ahora sabemos que todo va a depender de la ganancia de capital. Aquel que tuvo que vender durante la crisis del 2001 de Argentina, donde los precios de los inmuebles cayeron significativamente claramente no fue una inversión exitosa. Pero aquel inversor que no tuvo que vender durante la crisis, pudo esperar y vender después de ella, cuando los precios de los inmuebles tuvieron una fuerte recuperación, entonces si fue una inversión exitosa.
¿Aquel que está realizando una inversión inmobiliaria en la actualidad o la realizará próximamente será exitosa?
A diferencia de lo que pasaba con la tasa de alquiler en la década del 90, que estaba alrededor del 12% anual, en la actualidad la tasa de alquiler es del 2%. Bastante baja en comparación. Por lo tanto, la renta inmobiliaria total va a depender de la ganancia de capital, es decir, de la diferencia entre el precio de venta futuro y precio de compra histórico. ¿Será posible un nuevo crecimiento en los precios de los inmuebles o seguirán estables como lo vienen demostrando pese a la pandemia 2020-2021? ¿Una vez contenida esta pandemia 2020-2021, como parece estar ocurriendo, habilitará una nueva escalada de precios?
Hay datos contundentes de la falta de vivienda en la Argentina, un factor clave que determinará una mayor demanda que potenciaría los precios de los inmuebles. Considerando este escenario y ante la inminente suba de precios de los commodities, que beneficia indirectamente los precios de los inmuebles en Argentina, parece que están dadas las condiciones para favorecer un crecimiento sostenido de los precios de los inmuebles en Argentina en los próximos años.
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