La posibilidad de compra de un inmueble está dada por la capacidad de pago del comprador, se llama Mercado. Puede realizarla en efectivo, posibilidad que solo gozan unos pocos o que alcanzan algunos una vez superada cierta edad gracias al ahorro previo responsable; puede solicitar un crédito hipotecario siempre que cumpla con la calificación crediticia según ingresos mensuales y trayectoria bancaria y existan créditos con tasas de interés conveniente y nominados en pesos para así lograr la devolución con el paso del tiempo; o también el comprador se puede convertir en inversor realizando aportes proporcionales según el avance de obra en caso de inmuebles en construcción beneficiándose por un lado por haber abonado los costos de obra y no el precio final de la propiedad construida, y por otro lado gracias a la posibilidad de financiar los pagos durante el periodo de construcción.
La evolución del crédito inmobiliario en Argentina fue creciente en periodos de estabilidad económica ampliando el Mercado. Como puede verificarse en el gráfico, durante la década del 90, periodo de estabilidad económica y bajos niveles de inflación, se registró una demanda creciente de créditos inmobiliarios a razón de un promedio mensual de 400 millones de dólares. Con la crisis de 2001 y varios años posteriores, la demanda de crédito promedio cayo a los 150 millones de dólares mensuales. Recién en el año 2018, con la aparición de los créditos UVA, que se otorgaron a un ritmo de casi 600 millones de dólares mensuales durante ese año, se registró una importante demanda, que sucumbió el año posterior, en el 2019, como consecuencia de la imposibilidad del Gobierno en controlar la inflación y lograr la estabilidad económica del país. Luego del periodo analizando parece un gráfico sin tendencia.
El stock de hipotecas respecto del PIB en Argentina, es decir, la cantidad de créditos otorgados en relación a la producción total del país, no superó el 2% aun durante la década del 90. Mientras que el promedio de la región (Latinoamérica) ronda el 8% y el promedio en los países desarrollados es el 60%, en Argentina prácticamente es inexistente; se puede deducir entonces que en Argentina no hay Mercado de hipotecas.
Evidentemente desarrollar un Mercado de crédito inmobiliario para un país es una tarea que requiere modificaciones estructurales claves y una de las principales es lograr y garantizar la estabilidad de precios en el tiempo. La estabilidad de precios no es más que fortalecer la moneda de un país para poder garantizar el ahorro en el tiempo. Con el experimento de la convertibilidad de la década del 90 podemos afirmar que no fue un cambio suficiente; se requieren cambios estructurales y esquemas de incentivos adecuados para conseguir la estabilidad y crecimiento económico que perdure en el tiempo y consolide el Mercado.
Bajos éstos escenarios y ante la incapacidad de la estructura del Estado de proveer soluciones, la ciudadanía argentina ha entendido que la única forma posible de acceder a su vivienda es participar activamente como inversores en la construcción de inmuebles. Y también han entendido que ser inversores en los desarrollos inmobiliarios es una de las principales formas de gestionar sus ahorros en activos que han demostrado ser la verdadera “reserva de valor”.
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