El desarrollo de un emprendimiento inmobiliario conlleva la participación de múltiples actores, desde las autoridades municipales que son las encargadas de aprobar los proyectos de construcción, gran cantidad de profesionales (arquitectos, ingenieros, escribanos, martilleros, abogados, ect.), innumerable cantidad de proveedores y contratistas, hasta los usuarios finales de las viviendas.
Establecer un plazo de ejecución representa una tarea difícil, aunque no imposible. Siempre hay que ser conscientes que ante la gran cantidad de factores exógenos (exógenos: de imposible control) que se encuentra expuesto un proyecto inmobiliario el plazo es siempre una aproximación.
Podemos dividir un proyecto inmobiliario en las siguientes etapas más importantes:
1) Localización y Adquisición del Terreno: la selección del terreno implica el estudio previo y necesario para verificar la factibilidad de la localización seleccionado. Una vez seleccionado, comienza el proceso de adquisición, verificación de antecedentes y transferencia de titularidad. Plazo estimado entre 6 y 12 meses.
2) Aprobaciones Municipales: una vez adquirido el terreno para comenzar la construcción es necesario contar con las autorizaciones municipales. Estas tramitaciones suelen ser extremadamente lentas ya que la agilidad de la gestión de los gobiernos municipales dependerá de la cantidad de leyes y resoluciones que han establecido o establecerá la estructura legislativa. Cuanto más simplificado sean las leyes y resoluciones más rápido saldrán las autorizaciones municipales y cuando sea al revés, el tiempo de aprobaciones crece exponencialmente. En CABA, cada día aparecen nuevas resoluciones que incluso se contradicen con las existentes provocando confusiones y retrasos para los encargados directos de aprobaciones. Plazo mínimo estimado: 12 meses.
3) Construcción: los plazos de construcción dependerán de la envergadura del proyecto, de la necesidad o no de realizar excavaciones o demoliciones no previstas, del correcto flujo de materiales, de la capacidad técnica de los contratistas, de la correcta coordinación de gremios, de las condiciones meteorologías, de las legislaciones, resoluciones y controles de los gobiernos municipales y, principalmente, de las aprobaciones intermedias que se deben realizar cuyo ente fiscalizador son los municipios. En CABA, durante el plazo de construcción, se deben solicitar 4 verificaciones para mantener la continuidad de la obra. Plazo estimado entre 18 y 30 meses.
4) Incorporación de servicios: Una vez concluida la construcción, se deben solicitar los servicios de gas y electricidad definitivos, indispensables para la habitabilidad de las unidades funcionales y cada suministro con control individual. Esto dependerá en gran medida de los incentivos existentes que las empresas de estos servicios tienen: mayores tarifas por los servicios el incentivo de las empresas distribuidoras será la rápida ejecución y provisión de los mismos, mientras que, con tarifas bajas y subsidios del Gobierno, el incentivo será justamente la no provisión de los mismos. Plazo estimado: 1 mes en situaciones con tarifas adecuadas, si no el plazo es incierto y seguramente tardío.
5) Escritura: con las verificaciones aprobadas por el gobierno municipal, el agrimensor es el encargado de confeccionar el plano de agrimensura, de donde surgen las medidas reales y definitivas de las unidades funcionales. El plano de agrimensura es el instrumento que refiere el escribano como responsable del dimensionado del bien que se escritura. El Reglamento de Copropiedad si es propiedad horizontal tendrá que subdividirse según la Ley y otorgar las escrituras traslativas de dominio. Plazo estimado entre 6 y 12 meses.
6) Posesión y mantenimiento: con la terminación de la construcción y contando con la correcta provisión de los servicios de electricidad, gas y agua, es el momento en que los usuarios finales hacen uso y goce de sus unidades. Con la posesión comienzan los gastos de mantenimientos necesarios para el correcto funcionamiento del conjunto de unidades: expensas, impuestos, fondo de reserva.
Con todas las etapas enumeradas podemos establecer un plazo de ejecución aproximado de un emprendimiento inmobiliario. También podemos situarnos dentro de una etapa específica, por ejemplo, la etapa de construcción, que tiene un rango de duración entre 18 y 30 meses y así verificar si se encuentra dentro del rango establecido deduciendo si dicha etapa avanza más rápido o más lento que lo previsto.
Los plazos estimados son los mejores posibles para el mejor tiempo que demoran los desarrollos. Cada emprendimiento siempre tiene demoras no previstas en alguna de las etapas descriptas.
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