La evolución de los precios de los inmuebles en Argentina nos permite analizar los acontecimientos históricos que influyeron en la formación de los precios de los inmuebles, entender la razón de la fluctuación que tuvieron en los periodos analizados y la tendencia en cual se encuentran.
El presente grafico muestra datos desde el año 1977 hasta el año 2013. Hay 4 sucesos importantes a analizar y entender:
1) 1983: podemos observar la impresionante suba que se registró en ese año, más de un 100%!! La razón: la “sensación” de mayor seguridad jurídica, el 10 de diciembre de 1983 asume la presidencia Raul Alfonsín restaurando la democracia. Los años siguientes evidenciaron la incapacidad del nuevo Gobierno en establecer los mecanismos necesarios para que la Argentina se convirtiera en un país desarrollado, provocando la caída estrepitosa del precio de los inmuebles. Durante la década del 80 los precios de los inmuebles se ubicaron en los USD400,00 por m2, es decir, un departamento de 2 ambientes costaba solo USD20.000,00.
2) Década del 90: con la instauración de la convertibilidad, mecanismo que fondea la seguridad jurídica, los precios de los inmuebles subieron y se ubicaron alrededor de los USD1.100,00 promedio el m2. Hay que reconocer que si existen reglas claras el mercado lo reconoce y lo traslada a precios.
3) 2001-2002: La crisis del 2001 provoco en diciembre-2001 la salida de la convertibilidad o incapacidad de que un país mantenga las reglas de juego en el tiempo. Esta crisis provoco una importante caída de las propiedades inmobiliarias en un 50%. Sumado a la salida de la convertibilidad existía una gran cantidad de hipotecas en dólares que con la devaluación de la moneda hizo imposible que muchos propietarios endeudados pudieran afrontar las cuotas mensuales. Esto provoco que muchos propietarios se vieran obligados a rematar sus propiedades para poder saldar sus hipotecas. Ambos factores fueron los responsables de esta importante caída, siendo el principal la obligación de liquidar las propiedades a cualquier precio para cancelar hipotecas contraídas en dólares.
4) Post-Convertibilidad: aunque la Convertibilidad haya provisto una nueva “sensación” de seguridad jurídica, si observamos todo el grafico (1977-2013) existe una tendencia alcista. Rápidamente tras la salida de la Convertibilidad en el año 2005, los precios de los inmuebles se recuperaron a los niveles de la década del 90, aun sin ninguna reforma estructural vuelta a instaurar. ¿Entonces qué factores determinan la tendencia alcista?
La tendencia alcista que evidencia nuestro grafico esta explicada por la evolución del valor del dólar estadounidense: la pérdida del poder adquisitivo desde el año 1980 al año 2020, es decir el transcurso de 30 años, fue mayor al 300%!!! A mayor cantidad de dólares en la economía mundial mayor deberá ser el precio de los bienes y servicios. Los argentinos tienen verificado esta situación con la pérdida de valor del peso, pero en periodos mucho más cortos.
Este segundo grafico muestra la continuación del grafico anterior: muestra la evolución del periodo 2012-2021: contrario a la caída abrupta del año 2001, desde su máximo registrado en el año 2019 se produjo un amesetamiento producto directo de la pandemia covid-2019, que paralizó todo el mundo. No existió caída porque no existieron propietarios endeudados obligados a liquidar sus inmuebles.
¿Ahora imagínese Usted cual habría sido la evolución de los precios de inmuebles si los experimentos fallidos de reinstauración de reglas de juego en Argentina hubieran sido exitosos? ¿Lo bajamos a tierra? Comparemos una economía como Canadá y vayamos a una de las principales ciudades como Toronto (comparable a CABA Argentina): el precio promedio del m2 es USD8.500,00 (fuente: http://www.century21franchise.ca/price-per-square-foot-survey-2020/), es decir, más de 3 veces que los precios promedio en CABA.
Queda claro entonces que los precios de los inmuebles en Argentina se encuentran en una tendencia alcista, al igual que en el resto de los países del mundo y si Argentina finalmente logra reestructurar sus reglas de juego y se convierte en un país desarrollado, los precios de los activos inmobiliarios experimentaran crecimientos exponenciales.
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