Cuando nos preguntamos cómo se hacen los emprendimientos inmobiliarios, principal generador de viviendas del mundo, es fundamental conocer detalladamente los actores más importantes y entender que hacen y que responsabilidades tienen.
Cuando nos levantamos a la mañana y miramos hacia el cielo y vemos luz, vemos al Sol, jamás nos cuestionamos porque siempre está ahí, simplemente no lo hacemos porque siempre está ahí. En un plano sumamente inferior, cuando nos levantamos y admiramos la Ciudad donde vivimos no somos conscientes del esfuerzo colectivo que implico su desarrollo. Realmente es impresionante. Analicemos un poco y conozcamos a algunos de sus responsables:
1) Gobiernos y legisladores provinciales y nacionales: son los encargados en dictar las reglamentaciones del uso y regulación del suelo, a veces anticipando y otras veces viéndose obligados ante las necesidades de los ciudadanos. Lo paradójico de estos actores es la desconexión temporal: las nuevas legislaciones tardan mucho tiempo en impactar en la vida cotidiana de los ciudadanos, aunque tarde o temprano impactan, y últimamente lo hacen cuando la vida cotidiana se vuelve insostenible. A modo de ejemplo, el nuevo viaducto mitre en barrancas de Belgrano CABA demoro una inmensidad, hasta fue necesario que asumiera la Presidencia de la Argentina Macri para lograr el aval conjunto entre Ciudad y Nación.
2) Estudios de arquitectura: son los que se ocupan de planificar, diseñar y dirigir la construcción de los emprendimientos. El proceso comienza con el diseño de necesidades según la localización del emprendimiento; se arman los croquis preliminares, rediseñando continuamente hasta lograr los planos de arquitectura definitivos que deberán ser aprobados por la municipalidad habilitando posteriormente el inicio de la construcción. La dirección de las obras también es llevada a cabo por el estudio de arquitectura quien lo realizará por administración a través de contratistas o seleccionando una empresa constructora que será la responsable de la construcción de todo el emprendimiento. Es clave la participación activa del estudio de arquitectura ya que, si bien en la mayoría de los proyectos se destina gran cantidad de tiempo a la planificación, durante la ejecución de obra anticipar situaciones es óptimo para respetar los plazos de obra y calidades pretendidas.
3) Inversores: los inversores participan en forma pasiva volcando sus ahorros a un proyecto productivo. Son indispensables en el desarrollo de los emprendimientos ya que la ejecución de los mismos no es inmediata, al contrario, el plazo es prolongando y es necesario el aporte de gran cantidad de recursos líquidos que se transformarán en ilíquidos durante todo el transcurso de la obra hasta su terminación. La inversión en desarrollos inmobiliarios conlleva diferentes riesgos asociados que los inversores conocen y son recompensados en el futuro por el valor agregado que se produjo en la creación del emprendimiento, estando reflejado entre la diferencia del precio de venta y costo efectivo de construcción.
4) Inmobiliarias: son las intermediarias entre los inversores y los compradores durante las diferentes etapas de la obra. Hay compradores que efectivizan su adquisición en el momento que se termina el emprendimiento para su uso inmediato; y hay otros compradores que pueden postergar su uso inmediato para conseguir ventajas en el precio de compra de las viviendas ya que la realizan durante la etapa de construcción. Las inmobiliarias gestionan la negociación entre los vendedores y compradores optimizando los intereses de ambas partes con el objetivo de establecer un precio y condiciones que beneficien a todas las partes.
5) Escribanos: en el momento de la adquisición del terreno o cuando los propietarios adquieren y toman posesión de sus viviendas el Escribano es el que gestiona la transferencia de la titularidad entre las partes, dando fe de su existencia y registrando dicha transferencia antes los Registros Públicos correspondientes.
6) Constructores: realizan la provisión de mano de obra especializada para cada una de las etapas de ejecución de las obras. Existen empresas constructoras que son las encargadas de proveer toda la mano de obra para todo el proyecto (contratista general) o bien, puede optarse por la contratación por rubros separados donde cada contratista provee mano de obra para ciertos rubros y el estudio de arquitectura deberá realizar la administración y coordinación de los mismos. Son pocas las empresas constructoras con la capacidad de llevar adelante un proyecto completo ya que existen muchos rubros especializados y es clave la correcta coordinación de todos ellos para lograr optimizar costos, plazo y calidad de terminación.
7) Fábricas, proveedores, distribuidores: son las proveedoras de los diferentes materiales y servicios que se requieren para la ejecución las obras. Aquí nos encontramos con las fábricas de cemento, hierro, ladrillos, cerámicos y revestimientos, pinturas, entre otros, como así también aquellas actividades tercerizadas como, por ejemplo, fábricas de aberturas, de puertas, frentes de acceso, vidriería, que deben adaptar la fabricación a cada emprendimiento.
8) Usuarios: los propietarios son aquellos que son dueños de las viviendas y tienen el uso de las mismas para sí. Sin embargo, hay muchos propietarios que ceden su uso a fin de alquilarlos a terceros (inquilinos) para obtener una renta sobre su inversión.
Hemos enumerados los principales actores, aunque existen muchos más que hacen realidad la ejecución de los diferentes emprendimientos inmobiliarios y permiten el crecimiento de las ciudades.
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