El análisis del precio histórico del m2 (metro cuadrado) de los inmuebles en CABA nos permite establecer una tendencia futura de cómo van evolucionar. Siempre considerando un contexto económico nacional e internacional sin cambios estructurales significativos.
Durante la década del 80 el precio del m2 promedió los USD400,00. Durante la década del 90 el precio promedio aumento a USD1.000,00 como consecuencia de la instauración de la convertibilidad, un período que se caracterizó por la estabilidad cambiaria y un crecimiento económico sostenido. Con la crisis del 2001, que implico la salida de la convertibilidad, el precio del m2 descendió considerablemente a USD600,00 explicado principalmente por la existencia de un mercado hipotecario en dólares, donde los deudores debieron liquidar sus activos para cancelar sus compromisos financieros sobre sus inmuebles. Los años siguientes y hasta inicios del año 2019, el crecimiento del precio del m2 fue sostenido hasta alcanzar los USD2.800,00 en el año 2017 estabilizándose y disminuyendo levemente en los años 2020 y 2021 como consecuencia de la pandemia covid-19. Debido a la inexistencia de un mercado hipotecario no hubo necesidad de liquidar activos inmobiliarios y forzar a la baja de los precios. Tampoco el Gobierno argentino sostuvo el precio de los inmuebles como consecuencia de la pandemia covid-19, a diferencia de muchos otros países que sí lo hicieron reduciendo la tasa de interés hipotecaria para fomentar y mantener el precio de los inmuebles, provocando en muchos casos un aumento significativo del precio de las viviendas.
En el siguiente grafico podemos observar la evolución del precio del m2 de los inmuebles en CABA desde 1980 hasta el año 2021 y también la línea de tendencia proyectada hasta el año 2030 llegando a un precio del m2 de USD5.000,00, esto implicaría una variación anual del 10%. Es decir, podemos estimar que el precio promedio del m2 en CABA Argentina va a duplicarse en el transcurso de los próximos 10 años. Si analizamos la variación del precio entre el año 1980 y 2020, un período de 40 años, fue del 780%, es decir, una variación anual del 19%; y si analizamos el período entre el año 2001 y 2020 fue del 250%, es decir, una variación anual del 13%. Estaríamos siendo muy conservadores si el precio en los próximos 10 años aumentara a USD5.000,00 el m2. Y más conservadores aun si finalmente se desarrolla un mercado hipotecario que fomente la compra de inmuebles o si consideramos el buen comportamiento que está experimentando y que experimentara el precio de las commodities (soja, maíz, petróleo, metales preciosos, etc.), principal fuente de ingreso externo de la economía argentina.
El próximo grafico nos muestra la evolución del precio del m2 de los inmuebles junto con el costo de construcción por m2 durante el período entre el año 2000 y 2021. El costo de construcción por m2 descendió con la crisis del 2001 para ubicarse en los USD160,00 hasta alcanzar su máximo en el año 2017, alrededor de los USD1.000,00, período caracterizado por una fuerte apreciación del tipo de cambio producto de una mayor confianza de los inversores en general. Luego del año 2017, y como consecuencia de los sucesivos errores del Gobierno argentino, se registraron sucesivas devaluaciones de la moneda llevando el costo de construcción a los USD500,00 por m2 en el año 2021. Este costo, muy competitivo considerando los precios de inmuebles terminados, impulsaron el inicio de nuevas construcciones en CABA, en Buenos Aires y en todo el país. Muchas familias vieron la oportunidad única de adquirir terrenos para construir sus casas de fin de semana en zonas alejadas de las ciudades también motivadas por el encierro provocado el virus covid-19. Esta demanda generada por las nuevas construcciones está provocando inflación en los insumos de construcción que inevitablemente hará subir el costo de construcción por m2 a los valores de 2017 en muy poco tiempo. En el grafico también se puede visualizar una correlación entre los precios de venta de los inmuebles y el costo de construcción: en los períodos donde los precios de venta son crecientes el costo de construcción también lo es, mientras que en los períodos donde los precios de venta se estabilizan o caen también lo hace el costo de construcción. En el período 2017-2021 se observa una mayor caída del costo de construcción respecto del precio de venta: ésto se debe a que la demanda interna de insumos de construcción estuvo disminuida como consecuencia de la paralización de actividades por el virus covid-19 y que los ciudadanos argentinos dolarizaron sus ahorros forzando la devaluación del peso aunque muchos optaron por invertirlos en la construcción de inmuebles, una forma indirecta de dolarización ya que los activos inmobiliarios se comercializan en dólares y han demostrado para los argentinos que son reserva de valor frente a las sucesivas crisis económicas.
En nuestro último grafico analizamos la evolución del precio de los inmuebles respecto del costo de los mismos por m2. Podemos observar que en el año 2001 dicha relación fue del 26% y en el año 2021 llego a casi el 20%: dichos años representan el mejor período para comenzar una construcción ya que los costos en relación a las ventas son óptimos. A diferencia del año 2001, el año 2021 muestra una relación menor, del 20%, debido a que el precio de los inmuebles se mantuvo estable por la inexistencia de hipotecas: sin hipotecas los propietarios no se ven obligados a liquidar sus activos inmobiliarios y forzar a la baja de sus precios. La baja de precios en este período se debió a la mayor oferta de inmuebles producto de 2 razones principales: 1) muchos inversores decidieron invertir en nuevas construcciones ya que el costo de construcción es muy bajo medido en dólares respecto del precio de venta y muchos lo hicieron en zonas alejadas de las ciudades provocando un aumento de precios considerable de los terrenos; 2) el gobierno argentino no tuvo mejor idea de crear nuevas políticas regulando los contratos de alquiler de inmuebles lo que provocó que muchos propietarios decidieran sacar sus inmuebles de alquiler para ofrecerlos en venta. Obviamente ningún propietario se vio obligado a bajar precios ya que el único costo es de mantenimiento (expensas y ABL) que no representa ni el 0.1% del precio del inmueble.
A medida que se reduzca la oferta de inmuebles como consecuencia de que muchos propietarios vuelvan a volcar al mercado el alquiler de sus inmuebles (muchos propietarios están volviendo a alquilar sus inmuebles por los altos precios de alquiler y el Gobierno está evaluando volver atrás con la regulación de alquileres) y, a medida que el costo de construcción aumente nuevamente, ambos factores provocarán el aumento del precio de los inmuebles.
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